Renouveler son bail commercial : 5 conseils pour mieux le négocier

Par Clémentine GRZESIAK, Consultante au sein de NERIUM

N’attendez plus la fin de votre bail commercial pour renégocier ! Le renouvellement intervient généralement en fin de bail commercial mais il peut également être entrepris à la demande du locataire par anticipation. Si d’un commun accord les conditions sont modifiées en cours de bail : le bail commercial en cours est alors résilié ou un avenant est rédigé. Trop souvent, les entreprises attendent la fin du bail sans savoir qu’elles ont la possibilité de le renégocier à la veille de chaque échéance triennale. Les raisons de cette négociation anticipée peuvent reposer sur une révision des conditions financières du bail, d’un changement de désignation, d’un prolongement de la durée, d’une prise en charge des travaux…

1. Renégociation ou tacite prolongation? Choisissez la meilleure option!

Quand le bailleur et le preneur ont la volonté de poursuivre leur partenariat, deux options se présentent le renouvellement de bail ou la tacite prolongation. Le renouvellement de bail est un acte accessoire au bail commercial. Sans renouvellement de bail commercial, il se poursuit en tacite prolongation.  Il est prolongé dans ses effets et chacune des parties peut mettre fin au bail à tout moment à condition de respecter un préavis de 6 mois à la fin du trimestre civil. La tacite prolongation est à durée indéterminée. Néanmoins, il est préférable pour le preneur de renouveler le bail avant la 12ème année. En effet, à l’issue de cette durée, le bailleur peut déplafonner le loyer en d’autres termes, il peut demander la fixation du loyer à la valeur locative.

2. Mentionnez les nouvelles clauses sur votre bail commercial

Seules les nouvelles conditions du renouvellement (loyer, indexation, durée…) figurent dans l’acte de renouvellement, les autres clauses et conditions du bail commercial restent en vigueur. N’oubliez pas que l’acte de renouvellement doit également comporter les nouvelles clauses et diagnostics conformément à la loi Pinel du 18 juin 2014 (répartition des charges entre bailleur et preneur, Inventaire des travaux réalisés les 3 dernières années et pour celles des 3 prochaines années…)

3. Veillez aux clauses sur vos nouveaux baux

Lorsque le bailleur vous propose un nouveau bail et non pas un renouvellement de bail, il s’agit de veiller à ce que les clauses figurant dans le bail initial ne diffèrent pas !

4. Comparez les honoraires de rédaction !

Les frais de rédaction demandés par les Conseils étant libres sont parfois abusifs. Aussi, il est particulièrement nécessaire d’y être vigilant et de se fixer une limite. Pour un même acte, NERIUM constate qu’un renouvellement de bail peut être facturé de 500 à 6 000 € HT selon son rédacteur.

5. En cas de litige sur le montant du loyer, que faire ?

Il est important de bien préparer les étapes précédentes afin d’éviter tout litige. Cependant, dans le cas où une mésentente persisterait sur la fixation du montant du loyer et sans accord à l’amiable, les deux parties ont la possibilité de saisir la Commission Départementale de Conciliation des Baux Commerciaux. Si celle-ci ne trouve pas de solution, l’affaire peut être portée devant le Président du Tribunal de Grande Instance.

Pour plus d’information, contactez nos consultants experts

 

Clémentine GRZESIAK : Consultante au sein de NERIUM depuis plus de 5 ans, Clémentine est experte en baux commerciaux. Elle mène de multiples missions d’optimisation de baux commerciaux pour des utilisateurs de surface de bureaux, de locaux d’activité ou de commerces. Elle conseille notamment DEKRA, THYSSENKRUPP, MIDAS, IKKS, PETIT BATEAU, PICARD, FONCIA… sur leurs problématiques en matière de loyers, charges locatives et  travaux….