Le bail commercial 3 6 9 est révolu! Il est urgent de repenser sa durée

Par Kevin Lengelée, Directeur de Missions chez Nerium.

Une évolution du contexte pour repenser le bail commercial

Depuis une dizaine d’années, le phénomène de vacance commerciale (commerces et bureaux) est en nette évolution atteignant en 2017 une moyenne de 11,3 % dans le cœur des agglomérations urbaines de plus de 25.000 habitants.
Sa progression gagne globalement toutes les villes françaises et ce pour plusieurs raisons comme le développement des centres commerciaux situés en périphérie, accentuant la désertification des centres villes ; la mutation des modes de travail avec notamment le développement du télétravail ou encore  la progression du e-commerce. La vacance, comme on le sait redistribue les cartes de la rentabilité en entraînant hausse des dépenses et baisse de la valeur locative.

Parallèlement à cela, les marchés exigent des entreprises, plus de flexibilité, plus d’adaptabilité. À tout moment, elles peuvent faire face à des évolutions comme des réductions d’effectifs, des déménagements. Bref, souplesse et agilité, sont désormais clés pour la pérennité des entreprises. Les acteurs de l’immobilier doivent également adopter cette souplesse, en accompagnant les entreprises dans leur stratégie de développement.  D’ailleurs, de nouveaux usages apparaissent : coworking, flex office, location pour quelques heures auprès de particuliers via des applications, bureau à la journée, boutiques éphémères…

Comment concilier alors ces évolutions avec la rigidité du bail commercial 3 6 9 ?

Le bail commercial d’une durée minimale de 9 ans assurait une stabilité pour le propriétaire et le locataire. Pour rappel, lors de cette durée, le preneur a la possibilité de quitter les lieux tous les 3, 6 ou 9 ans en respectant un préavis. Mais face à la (r)évolution des usages, une telle protection pour le bailleur a-t-elle encore un avenir ? Moins de régulation permettrait-il de diminuer la vacance locative en permettant plus de flexibilité du marché ?

Parier sur un bail commercial mobile pour relancer l’immobilier d’entreprise !

Certaines pratiques qui associent montant des loyers et niveau d’activité existent déjà dans le cas du Retail, comme l’existence de baux éphémères dans les villes touristiques saisonnières.

Cela prouve que le bail commercial dans ses conditions particulières évolue vers plus de souplesse par rapport aux réalités et activités des preneurs. Mais cela n’est pas suffisant. La problématique sur le temps d’occupation est une donnée essentielle et constitue aujourd’hui un réel frein à la dynamique du marché. Le 4 avril 2018, a été présenté un nouveau type de bail d’habitation dans le cadre de la loi ELAN, pour les particuliers, appelé Bail Mobilité, qui prend en compte les évolutions des usages. Les baux commerciaux doivent emprunter le même chemin vers un modèle davantage tourné vers le Pay as You drive, un loyer et un temps d’occupation négociés entre le bailleur et le preneur, davantage en cohérence avec les réalités du marché et des besoins de l’entreprise.

 

Kévin LENGELÉE, Consultant, travaille chez NERIUM depuis 6 ans. Il est spécialisé dans les activités de Retail. Kévin est l’interlocuteur privilégié de nombreuses enseignes de centre-ville comme de périphérie (VIVARTE, YVES ROCHER, CULTURA, EUROPCAR, SCHINDLER). Par son expérience des négociations avec les bailleurs, Kévin a rencontré de nombreuses situations qu’il met aujourd’hui au service des clients de NERIUM.

 

 

 

 

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