Alors que les relations tendues entre commerçants et bailleurs font la Une des médias, la problématique du règlement des loyers des entreprises, notamment du secteur tertiaire, passe pratiquement inaperçue.
Toutes ces entreprises continuent tant bien que mal à assurer leur activité en adoptant de nouvelles formes de travail et de nouvelles organisations. Elles ne sont pas moins sujettes à des difficultés de cash-flow et de liquidités. La réduction des coûts devient une priorité.
N’étant pas concernées par l’application du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 autorisant les TPE à suspendre le versement de leurs loyers, ces entreprises sont souvent seules devant cette dépense immobilière qui représente en général le deuxième poste de charge, et donc un levier financier essentiel pour limiter l’impact de la crise.
Face à cette période inédite, il nous semble nécessaire de considérer les baux commerciaux en trois temps :
Le premier temps a été celui de l’urgence durant lequel, la majorité des entreprises ont demandé à leurs bailleurs de décaler les prochaines factures de loyers ou de passer au versement mensuel, idéalement à terme échu. Ce premier pas était essentiel pour sauvegarder la trésorerie en étalant au maximum les règlements.
Le second temps consistera pour beaucoup à tenter de réduire le montant de la dépense immobilière sans attendre de connaître totalement les effets de la crise sur le plus long terme.
Les loyers sont un sujet récurrent dans les organisations, mais pas assez fréquent pour qu’elles aient acquis une expertise suffisante pour maîtriser les leviers qui feront aboutir favorablement leur demande auprès de leur bailleur.
Nerium liste les questions auxquelles vous devez savoir répondre avant de vous lancer dans cette deuxième étape :
1. Ai-je une vision de la situation économique de mon bailleur ?
La nature des bailleurs (particuliers, institutionnels, foncières, SCPI…), la composition de leur portefeuille d’actifs, leur dépendance économique vis-à-vis de votre entreprise, leur santé financière face à la crise du COVID 19, leur attachement aux locataires et à leur marque, la stratégie de développement… Autant d’éléments à prendre en compte dans votre stratégie de négociation.
2. Suis-je en mesure de confronter mon loyer aux réalités du marché pour se fixer un objectif d’économies réaliste ?
Définir la valeur marché du site que vous louez est essentiel.
Les valeurs locatives qui sont généralement les standards de benchmark peuvent être une référence, mais elles reflètent les prix moyens pratiqués sur le marché pour un bien comparable dans une zone géographique donnée. Attention, l’effet de la baisse de la demande due à la crise actuelle aura certainement une conséquence prochaine sur ces valeurs !
Cette valeur vous permettra de fixer un objectif à atteindre lors de la négociation. Mais attention, en cette période inédite, la valeur de l’ensemble des biens et des actifs pourrait être rebattue. Le bon prix est donc celui qui est acceptable pour les deux parties.
3. Ai-je l’expertise suffisante pour connaitre les différents leviers à ma disposition ?
La baisse du montant du loyer est un des leviers, mais il en existe de nombreux autres qui peuvent être acceptables pour votre entreprise et pour votre bailleur. Ces leviers sont plus communément appelés « Mesures d’Accompagnement » : il s’agit de la prise en charge de travaux de la part de votre bailleur, l’établissement d’un loyer progressif, ou l’accord de franchise de loyer par exemple. En fonction des éléments vus plus haut, votre bailleur sera peut-être plus enclin à vous accorder l’une ou l’autre des demandes pour ne pas dévaloriser son actif en cette période délicate.
4. Ai-je les connaissances juridiques pour interpréter mon bail commercial ?
Document juridique par excellence, le bail commercial précise vos droits mais également vos obligations envers votre bailleur. Il vous offre vraisemblablement des possibilités de négociation et peut-être comporte-il des clauses en votre faveur dans des situations de force majeure. Mais encore faut-il avoir les connaissances juridiques pour pouvoir les identifier et les interpréter. Une étude approfondie est nécessaire.
Si l’ensemble de ces éléments sont la base de la construction de l’argumentaire, il ne faut pas oublier que la crise impacte également la grande majorité des bailleurs dont on parle peu et qui sont des « particuliers-investisseurs ». L’ouverture d’un dialogue ou chacun comprendra les possibilités et limites de l’autre doit être un prérequis. Les solutions qui seront trouvées ensemble permettront aux entreprises locataires de reprendre leur souffle dans la durée et aux bailleurs de se projeter.
Enfin, à plus long terme, il sera temps pour les entreprises de repenser à leur stratégie immobilière et l’adapter en fonction des évolutions induites par la crise du COVID-19.
Pour celles qui accentueraient le télétravail ou seraient dans l’obligation de réduire leurs effectifs, le choix du déménagement pour des locaux de plus petite surface, ou la restitution de surfaces serait par exemple une solution. Il est probable que la crise actuelle rebattra les cartes du marché de l’immobilier d’entreprises. Les prix de l’immobilier pourraient évoluer à la baisse. De nombreux locaux se retrouveraient alors vacants chamboulant ainsi la théorie bien connue de l’offre et de la demande. Le rapport de force bailleur / preneur pourrait donc s’assouplir. Pour le bailleur, il y aurait donc un double enjeu : éviter la vacance locative et pérenniser ses engagements.
A propos de Nerium
Nerium est le premier cabinet de conseil entièrement dédié au management de la dépense immobilière des entreprises locataires.
Quel que soit leur secteur d’activité et leur organisation (commerces, locaux d’activité et tertiaire) si nos clients nous choisissent c’est pour notre approche innovante qui bouleverse le secteur mouvant et opaque de l’immobilier : les grands principes achats peuvent être appliqués aux dépenses immobilières.
Nerium vous accompagne dans l’externalisation de vos dépenses immobilières, vous permettant ainsi de mieux vous focaliser sur votre core-business et d’optimiser et sécuriser ce poste trop souvent sous-estimé dans sa complexité et ses opportunités.
Savoir-faire, benckmark, parfaite connaissance du marché, voilà les piliers de notre expertise.
Photo de Ian Taylor sur Unsplash