Indice des loyers commerciaux (ILC), Hausse des loyers commerciaux, où allons-nous ?
Un an après le décret n°2022-357 du 14 mars 2022 qui venait modifier la formule de calcul de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC) afin de limiter la hausse des loyers commerciaux, un point semble s’imposer.
Bien connu des Directions Immobilières mais moins des Directions Financières et Générales qui devraient pourtant surveiller pour ses projections financières, l’indexation est ce mécanisme qui fait augmenter votre loyer de manière automatique à la hausse comme à la baisse en fonction de l’indice de référence indiqué dans votre bail commercial.
L’ILC, EN CONSTANTE PROGRESSION EN 2022
En mars dernier, suite au lobbying de représentants de la Distribution spécialisée tels que le Procos ou l’Alliance du Commerce, le décret du 14 mars 2022 officialise la suppression de la variable « chiffre d’affaires du commerce de détail » (l’ICAVaCD ) dans le calcul de l’Indice des Loyers Commerciaux. Cette composante intégrait jusqu’à présent l’ensemble du chiffre d’affaires du secteur, y compris celui réalisé en ligne (e-commerce). La progression continue des ventes par internet (près de 100 % de hausse entre 2014 et 2021) avait ainsi alimenté, sans aucune justification économique, la revalorisation des loyers des magasins physiques mettant en péril certaines activités fragilisées par la crise du COVID.
« Un an après, le constat est sans appel ! Cette mesure a probablement permis de freiner la hausse des loyers, mais l’ILC a tout de même augmenté de +6,29% (référence T4 2022), le montant des loyers des entreprises et commerces indexés à l’ILC suivant la même trajectoire ! Cela impacte directement la compétitivité des entreprises » nous indique Anne-Flore de Rochemonteix, Directrice Associée chez Nerium Conseil, Spécialiste de la Gestion Immobilière pour les utilisateurs.
QUELLES PROJECTIONS POUR LA PERIODE A VENIR ? QUELLES HAUSSES DE LOYERS PROJETER ?
La composition de l’ILC reposant désormais à 75% sur l’IPC (indice des prix à la consommation) et à 25% sur l’ICC (indice du coût de la construction), il est intéressant de se pencher sur les évolutions de ces deux indices.
Concernant l’IPC, l’inflation annuelle s’établit à +5,2 % en 2022, selon l’Insee.
D’après les prévisions de l’OCDE, la France a atteint en ce début d’année 2023 le pic de l’inflation à hauteur de 7,6%. Nous entrons dans un ralentissement de la hausse pour l’année en cours. Il semblerait que nous retrouverons un niveau d’inflation normal entre 2 et 3% à partir de 2024. « Pour rappel, l’ILC reposant à 75% sur l’IPC, les loyers des entreprises sont encore loin de se stabiliser. » nous confie Anne-Flore de Rochemonteix.
Quelle évolution concernant les prix de la construction neuve, l’ICC ?
L’ICC (indice du coût de la construction) représente 25% de l’ILC. Au 4e trimestre 2022 il affiche une augmentation très importante sur un an : + 8,80%. Une hausse s’expliquant principalement par la forte hausse des prix dans le bâtiment.
Les coûts de production dans le domaine de la construction ont augmenté en 2021 et 2022 en raison notamment de la hausse des prix des matériaux et de l’énergie. Cette tendance diminue, mais selon l’Insee les prix devraient se stabiliser mais rester encore élevés cette année. Cette tendance va se répercuter dans l’indice du coût de la construction (ICC).
A la vue de l’évolution des différents indices, ce n’est donc pas encore cette année que les entreprises verront leurs loyers baisser.
« Il existe cependant une bonne nouvelle ! Si le Gouvernement et les bailleurs ont refusé de supprimer l’indexation lors des discussions l’an dernier, il reste tout de même possible de freiner la course inexorable de la hausse automatique des loyers et d’optimiser sa dépense immobilière. Une lueur d’espoir à l’horizon ! Rappelons que les loyers sont le 2nd poste de dépense des entreprises. » reprend Anne-Flore de Rochemonteix de Nerium Conseil.
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