| AVIS D’EXPERT
POURQUOI EST-IL IMPORTANT QUE LES ENTREPRISES LOCATAIRES SOIENT PROACTIVES DANS LE DISPOSITIF ECO ENERGIE TERTIAIRE ?
La déclaration sur la plateforme OPERAT, première étape du décret d’application du 23 juillet 2019 nommé Dispositif Eco Energie Tertiaire de La Loi ELAN du 23 novembre 2018, a normalement dû être franchie par les entreprises et les bailleurs, et ce dans un certain flou et non sans douleur. Il s’agit désormais de s’attaquer à la seconde étape qui consiste à définir et mettre en place le plan d’actions.
Pour rappel, le Dispositif Eco Energie Tertiaire impose la mise en œuvre d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans les bâtiments à usage tertiaire, marchands ou non marchands, afin de parvenir à une baisse des consommations d’au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, par rapport à l’année de référence choisie.
Plus précisément, sont concernés par le dispositif :
– les bâtiments qui hébergent exclusivement des activités tertiaires sur une surface supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés ;
– toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés ;
– tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1 000 mètres carrés.
La mise en place de ce dispositif reste floue et de nombreuses entreprises restent attentistes, ne sachant pas par où commencer et à qui incombe la responsabilité de prendre le sujet en main.
Si le dispositif indique que les bailleurs et les preneurs « définissent ensemble les actions destinées à respecter cette obligation et mettent en œuvre les moyens correspondants chacun en ce qui les concerne, en fonction des mêmes dispositions contractuelles », il ne prévoit aucune répartition des tâches précise. C’est donc collégialement que la stratégie d’atteinte des objectifs du Décret Tertiaire doit être décidée. Il est cependant important que les preneurs soient pro-actifs. Laisser la main aux bailleurs dans la définition du plan d’action travaux serait dommageable à plusieurs niveaux pour les entreprises :
RISQUER DE SE VOIR IMPOSER DES TRAVAUX QUI POURRAIENT ETRE CONTRAIGNANTS POUR L’ACTIVITE EXERCEE DANS LES LOCAUX.
Si la sobriété énergétique peut passer par la prise de nouvelles mesures dans l’exploitation des locaux, (actions peu coûteuses liées aux habitudes des occupants tels qu’éteindre les lumières, baisser le chauffage, etc.), elle ne sera pas suffisante pour atteindre les objectifs fixés. Des travaux immobiliers plus lourds seront certainement à prévoir. Des travaux d’isolation longs et bruyants par exemple seraient inconfortables pour les utilisateurs dans une activité de bureaux et engendreraient probablement une perte de chiffre d’affaires pour des locaux de commerce.
SE VOIR IMPACTER LE MONTANT DES TRAVAUX DANS LEURS CHARGES.
Le risque financier peut-être important pour les locataires. En effet, selon les termes du bail, il est possible que le coût des travaux soit porté par le preneur. Le bailleur pourrait projeter un plan de travaux pluriannuel de manière unilatérale sans concerter son locataire et ainsi faire financer les travaux par son locataire qui verrait ses charges bondir.
VOIR LEUR REPUTATION ET IMAGE TERNIES EN CAS DE NON-RESPECT DE LA REGLEMENTATION.
Fait rare en droit français de l’environnement, des sanctions sont prévues en cas de non-respect des obligations. Si la sanction financière (7 500 € par an pour une personne morale et 1 500 € par an pour une personne physique) peut paraitre peu dissuasive pour de grands groupes, la sanction de réputation, le fameux « name and shame » qui consiste à rendre public les entreprises n’ayant pas respecté la loi le sera certainement plus. Les preneurs ne peuvent donc raisonnablement pas laisser ce sujet uniquement aux mains de leurs bailleurs au risque de voir leur réputation et image ternies en cas de non-respect de la règlementation.
Toutes ces questions risquent de rebattre les cartes des relations entre les preneurs et les bailleurs en fonction de l’approche des échéances triennales fixées dans le bail, de la projection du locataire dans les bureaux ainsi que du plan d’action de sobriété énergétique qui sera décidé. Le rapport de force entre les parties risque alors d’être inversé, dans un sens comme dans l’autre en fonction de ces différents paramètres.
Quoi qu’il en soit, le marché de l’immobilier commercial risque d’être bouleversé. La meilleure façon de se prémunir des risques est encore de prendre en main le sujet !
Recevoir le guide de bonnes pratiques utilisateurs : Décret Tertiaire, quels leviers mettre en place pour limiter les dépenses associées ?
A propos de Nerium Conseil
Nerium est depuis 13 ans le cabinet leader dans la relation Bailleurs – Preneurs.
Nous prenons en charge les différentes actions envers les bailleurs institutionnels ou particuliers pour le compte des entreprises locataires (prise de contact bailleur, (re)négociation des conditions financières, audit de parc, recherche de nouveaux locaux, etc.).
Nerium accompagne de grandes enseignes de la distribution (Carrefour, Castorama, Société Générale, Audika, Europcar, …), la Direction Immobilière de l’Etat, de grands groupes français comme Alcatel-Lucent, Vinci, Onet ainsi que de nombreuses PME.
Pour en savoir plus : www.nerium-conseil.com
Photo de Crawford Jolly sur Unsplash