| AVIS D’EXPERT

TAUX D’EFFORT IMMOBILIER : UN INDICATEUR INDISPENSABLE DANS LA STRATEGIE DES ENSEIGNES

Les soldes d’été n’ont guère apporté de répit aux enseignes de l’habillement, le secteur bio montre des signes de fatigue, et la liste des entreprises en faillite s’allonge, en dépit de la promesse faite par Emmanuel Macron le 16 mars 2020 lors de l’annonce du premier confinement : « Aucune entreprise ne sera livrée au risque de la faillite. »

Au cœur de cette tourmente, où le pouvoir d’achat des consommateurs s’érode et les charges des entreprises, en particulier les loyers, augmentent, la rentabilité des enseignes est mise à l’épreuve comme jamais auparavant. Cependant, un indicateur souvent méconnu des entreprises pourrait se révéler comme un allié précieux pour les directions générales en ces temps troublés : le taux d’effort immobilier.

Le Taux d’Effort Immobilier : un indicateur de gestion stratégique

Le taux d’effort du bail commercial est une composante essentielle de la rentabilité des commerces. Un preneur avisé calcule son taux d’effort, c’est-à-dire le ratio loyer charges comprises/chiffre d’affaires. Cet indicateur de gestion offre une boussole précieuse aux directions générales dans plusieurs domaines cruciaux :

1. Gestion Immobilière Efficace : Le Taux d’Effort aide les entreprises à évaluer la performance de chaque emplacement en fonction de sa contribution au chiffre d’affaires global. Cette clairvoyance permet de prendre des décisions judicieuses sur l’ouverture, la rénovation ou la fermeture de magasins…
2. Planification Stratégique : Les directions générales peuvent utiliser le Taux d’Effort comme un instrument de planification stratégique pour déterminer où investir et comment allouer les ressources de manière optimale. Il peut également aider à établir des objectifs financiers réalistes pour chaque point de vente.
3. Réduction des Risques : En maintenant un Taux d’Effort raisonnable, les entreprises minimisent les risques financiers liés à des coûts de location prohibitifs pour l’activité concernée. Cette prudence les rend plus résilientes face aux soubresauts économiques imprévisibles.

Définir son taux d’effort cible

Ce taux varie d’un secteur à l’autre, et certaines activités ne doivent pas s’écarter de certains seuils pour garantir leur rentabilité. Idéalement, ce ratio ne devrait pas dépasser 9%, voire 6 à 7% pour des commerces de bouche, de culture ou de loisirs. Pour un restaurant, un taux d’effort devrait se situer vers 10%. Enfin, pour une boulangerie, le taux d’effort ne doit pas excéder 5%.

Chaque secteur d’activité définit ainsi son propre ratio loyer/chiffre d’affaires pour s’assurer que le loyer reste proportionnel au potentiel de CA. Toutefois, dans la pratique, il n’est pas rare de voir des taux d’effort à 15%, même si, par exemple, certains champions de la grande distribution peuvent se situer entre 1 et 3%.

Dans certains cas, les enseignes préfèrent privilégier leur image de marque en optant pour des emplacements prestigieux, conscients que le taux d’effort sera élevé. Il s’agit là d’un choix stratégique.

Pour les entreprises en pleine expansion, ce critère doit jouer un rôle central dans le choix de l’emplacement et dans le business plan.

Atteindre son Taux d’Effort Cible

Il existe deux moyens d’atteindre son taux d’effort cible : augmenter le chiffre d’affaires ou réduire le loyer. Dans le contexte économique actuel, la seconde option est plus rapide à mettre en oeuvre. Il convient donc de surveiller attentivement l’évolution des loyers, qui augmentent souvent en raison des indexations, et d’être vigilant lors des renouvellements de baux.

Cela implique également d’être prudent dès la négociation des clauses du bail commercial, en tenant compte des dispositions susceptibles d’influencer le loyer et son évolution, notamment en ce qui concerne la définition et la répartition des charges, ainsi que toute clause pouvant générer des coûts futurs pour l’enseigne.

Il est par ailleurs important de garder à l’esprit que le bailleur et le locataire partagent un même intérêt : la viabilité du preneur. Un magasin rentable signifie pour le bailleur un locataire qui paie régulièrement son loyer et avec qui il peut se projeter dans le temps. Il est donc intéressant de partager ses problématiques avec son bailleur, afin qu’il en ait conscience. Une négociation du montant du loyer est parfaitement possible, d’autant plus que le marché est plutôt favorable aux preneurs depuis quelques mois.

Comme cela se fait déjà dans les centres commerciaux, il pourrait également être judicieux dans le futur d’encourager un partenariat bailleur-preneur où chacun s’engage à contribuer à la performance, par exemple en envisageant une partie du loyer indexé sur le chiffre d’affaires du point de vente. À moins d’avoir un emplacement premium, afin d’éviter la vacance locative, les bailleurs devront se montrer inventifs afin de coller aux problématiques du commerce.

 

En maîtrisant le Taux d’Effort, les entreprises seront mieux préparées à naviguer dans un environnement commercial compétitif et en perpétuelle évolution. Ce précieux indicateur devrait être au cœur des réflexions des directions générales à l’heure où la survie des enseignes dépend plus que jamais de leur capacité à équilibrer loyers et chiffres d’affaires.

Afin d’atteindre ou challenger votre taux d’effort cible, Nerium vous accompagne dans la (re)négociation de vos loyers, la vérification de vos charges locatives ainsi que la demande de remboursement en cas d’erreur.

Photo de Nick Fewings