La notion de tacite prolongation dans un bail commercial est régie par la loi. Plus précisément, elle est régie par l’article L. 145-5 du Code de commerce. Conformément à cet article, un bail commercial a généralement une durée minimale de 9 ans. À la fin de cette période, le bail se renouvelle automatiquement, sauf si l’une des parties notifie son intention de mettre fin au bail. Le bail aura alors une durée indéterminée.

Se retrouver dans une situation de tacite prolongation dans un bail commercial présente des aspects positifs mais peut également présenter de gros inconvénients pour le locataire. En fonction de la situation de chacun, du type de local ou de bureau, de son emplacement et de ses objectifs futurs, la tacite prolongation est soit confortable, soit redoutable car non sans danger !

Tour d’horizon afin que chaque locataire puisse faire son choix en pleine connaissance de cause :

Avantages de la Tacite Prolongation :

Stabilité : La tacite prolongation offre une continuité du bail et donc une certaine stabilité en maintenant les conditions existantes du bail. Si ces conditions sont satisfaisantes pour le locataire, il peut choisir de continuer sans renégociation.

Flexibilité : Dans ces moments où tout semble incertain, la tacite prolongation permet au locataire de garder une grande flexibilité. En effet, les échéances triennales n’existeront plus, et le locataire pourra sortir de ses locaux à n’importe quel moment.

Évite la perte d’emplacement : Si le locataire et le propriétaire ne parviennent pas à un accord sur un nouveau bail à l’expiration du contrat initial, la tacite prolongation permet au locataire de rester dans les lieux, évitant ainsi la perte de son emplacement commercial.

Maintien des conditions existantes : Le bail commercial en tacite prolongation conserve généralement les mêmes conditions que le contrat initial, ce qui peut être avantageux si les conditions étaient favorables au locataire.

Inconvénients de la Tacite Prolongation :

Risque d’éviction : La faculté pour le bailleur de résilier le bail à n’importe quel moment en respectant un préavis de six mois est prévue par la loi. Néanmoins, cela n’empêche pas le locataire de bénéficier des protections liées au statut des baux commerciaux, car en cas de congé donné par le bailleur, ce dernier devrait en principe verser au locataire une indemnité d’éviction pour compenser la perte de son fonds de commerce.

Augmentation du loyer : Le déplafonnement du loyer dans un bail commercial 3-6-9 est le processus visant à augmenter le loyer afin qu’il corresponde à la valeur locative. Le déplafonnement du loyer est autorisé lorsque la durée du bail excède 12 ans, ce qui survient lorsqu’un bail commercial est automatiquement prolongé sans qu’aucune démarche de renouvellement n’ait été entreprise par le locataire. Ce scénario peut devenir problématique, en particulier lorsque la valeur locative est significativement supérieure au loyer actuellement payé. Il est à noter que la procédure de levée du plafonnement du loyer dans un bail commercial génère fréquemment des litiges juridiques.

Conditions inchangées : Si le locataire était insatisfait des conditions du bail initial, la tacite prolongation signifie qu’il est potentiellement contraint de continuer avec les mêmes conditions.

Finalement, la décision d’opter pour la tacite prolongation dépend des circonstances de chaque entreprise et des priorités du locataire. Cependant, la période de tacite prolongation peut être utilisée comme une occasion pour renégocier certains termes du bail. Le locataire peut ainsi essayer de négocier un loyer plus favorable, des conditions de bail plus flexibles ou des améliorations dans les locaux. La tacite prolongation n’étant généralement pas confortable pour le bailleur, c’est une période intéressante pour entamer des discussions.

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