Dans le monde de l’immobilier commercial, les termes « Vieux Baux » ne font pas référence à un homme d’âge mûr qui se croit toujours séduisant, mais plutôt à un bail commercial ancien, d’avant la loi PINEL en 2014 😉. Cette nuance apporte une perspective intéressante à notre question centrale : les Vieux Baux sont-ils toujours aussi séduisants qu’ils le prétendent ?

Les « vieux baux » coûtent cher !

Les vieux baux, tels des prétendants grisonnants, conservent leur charme d’antan mais cachent parfois des réalités moins flatteuses.

Les loyers indexés à l’ICC (baux contractés avant la loi Pinel) peuvent représenter un fardeau financier pour les preneurs, avec des augmentations plus rapides que d’autres indices. En effet, l’abandon de l’ICC par la loi Pinel du 18 juin 2014 a supprimé la possibilité de se référer à l’ICC  lors de la révision triennale légale et lors la fixation du loyer au moment du renouvellement du bail.

C’est désormais l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) qui doivent servir de référence pour les révisions de loyer pour tout bail commercial qui a été signé ou renouvelé à compter du 1er septembre 2014. Cependant il est à noter que la loi PINEL n’empêche pas de faire référence à l’ICC en cas d’indexation du loyer par le jeu d’une clause d’échelle mobile.

Alors que les « vieux baux » soumis à l’ICC ont vu leurs loyers grimper de 29 % depuis 2014, ceux à l’ILC et à l’ILAT ont augmenté de manière plus modérée (respectivement +23% et +23%), soulignant les disparités entre les anciens et les nouveaux baux.

Par ailleurs, les « vieux baux » n’ont pas bénéficié de la mesure d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022 qui avait plafonné à 3,5 % la variation annuelle de l’ILC pour les PME jusqu’au 1er trimestre 2023. Ce plafonnement est d’ailleurs prolongé jusqu’au 31 mars 2024.

Les vieux baux ne sont pas assez transparents et parfois abusifs

Que ce soit sur les charges ou les travaux, ce qui est reproché aux vieux baux, c’est le manque de transparence. Les clauses concernant les charges souvent mal rédigées pouvaient mentionner que l’ensemble des charges étaient payables par le preneur. Ces clauses trop larges et donc trop sujettes à interprétation ont régulièrement été retoquées par la justice en faveur du preneur.

Concernant les travaux, les fameuses charges du 606, ces gros travaux s’intéressant particulièrement aux éléments de structure et aux éléments qui assurent la solidité de la construction avaient tendance à être à la charge du preneur. Depuis PINEL, ils sont à la charge du bailleur.

De la même manière, les honoraires de gestion locative pouvaient être facturés au preneur, c’est désormais au bailleur d’en supporter la charge.

Quels risques avec les « vieux baux » ?

Votre « vieux bail » d’une durée de 9 ans n’a pas été renouvelé, et s’est donc poursuivi par tacite prolongation plus de douze ans. Dans ce cas, votre loyer pourrait être déplafonné et fixé à la valeur locative.

Ainsi, un bailleur qui souhaite voir fixer le loyer à la valeur locative car celle-ci est supérieure au loyer indexé, a tout intérêt à attendre les 12 années avant de de faire délivrer un congé avec offre de renouvellement.

En revanche, si les valeurs locatives sont en baisse, il sera dans l’intérêt du preneur de laisser le bail se poursuivre plus de douze ans.

Alors que les « Vieux Baux » conservent une certaine aura, leur attrait est aujourd’hui entaché par des réalités financières et juridiques complexes. Entre coûts élevés, clauses opaques et risques de déplafonnement dus à leur ancienneté, ces contrats exigent une vigilance accrue de la part des preneurs. En définitive, la séduction des « Vieux Baux » demeure subjective, et leur attrait dépend largement de la capacité des parties à naviguer dans un environnement juridique en constante évolution.

Photo martin-zaenkert – unsplash