IMMOBILIER DE BUREAU : UN MARCHE EN TROMPE-L'OEIL
Depuis plus de dix ans, le marché des bureaux est un jeu de dupes et de faux-semblants. La pratique consistant à offrir des mois gratuits ou des avantages aux entreprises locataires maintient artificiellement des prix élevés malgré une demande en berne.
Les bailleurs, préoccupés de trouver ou de conserver des locataires, offrent diverses « mesures d’accompagnement » : franchises de loyers, mise à disposition anticipée des locaux, loyers progressifs, prise en charge de travaux d’aménagement et de déménagement, et promesses de nouveaux avantages. Les locataires pouvant s’engager pour six ou neuf ans fermes peuvent bénéficier selon les localisations de 6 à 24 mois de franchise de loyer, ne payant ainsi que les charges locatives pendant cette période. Le montant réellement payé sur la durée du bail peut ainsi être réduit de 20 à 25 % par rapport au loyer facial (valeur affichée).
Ces arrangements entre bailleurs et locataires faussent incontestablement le marché. Les loyers affichés sont artificiellement maintenus hauts, tandis que les écarts avec les loyers réels se creusent depuis la crise de 2008.
Les promoteurs et bailleurs ont intérêt à afficher des loyers élevés pour préserver la valeur de leurs actifs, malgré des immeubles souvent vacants. Les locataires avertis, quant à eux, profitent de ces avantages sans se plaindre, cherchant les meilleures affaires possibles sur le court terme. Les autres surpaient. La surabondance de nouvelles constructions notamment en Île-de-France, les nouvelles formes de travail, ont laissé de nombreux immeubles vacants depuis plusieurs années.
Cette situation soulève des questions sur la véritable valeur des actifs immobiliers et la fiabilité des bases de données de valeurs de marché. Les sociétés de gestion immobilière, les analystes financiers et les investisseurs étrangers sont tous concernés par ces pratiques qui, bien que connues, pourraient gonfler une bulle immobilière.
En outre, avec le jeu des indices, les loyers ont dernièrement augmenté en moyenne de 25 % sur la durée d’un bail de neuf ans. Cette augmentation, bien que souvent masquée par les franchises initiales, finit par peser lourd sur les finances des locataires à long terme.
Les utilisateurs de bureaux pourraient eux aussi en pâtir. Les avantages à court terme masquent des difficultés futures lorsqu’il faudra régler le loyer inscrit au bail. La flexibilité devient essentielle, mais les baux actuels ne la permettent pas.
La distorsion entre l’affichage et la réalité est telle qu’elle pourrait un jour attirer l’attention des autorités fiscales !