Parmi les taxes locales, la taxe foncière, bien que légalement due par le propriétaire d’un immeuble, est très souvent refacturée au locataire. En effet, la majorité des baux commerciaux prévoient que cette charge soit intégrée dans les charges locatives supportées par l’entreprise locataire. En pratique, cela signifie que de nombreuses sociétés paient sans vraiment le savoir une taxe qui ne leur est pas directement destinée.

Mais la taxe foncière n’est pas la seule taxe locale qui peut alourdir la facture des occupants de locaux professionnels. La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), la TASCOM (Taxe sur les Surfaces Commerciales) ou encore la TLPE (Taxe Locale sur la Publicité Extérieure) pèsent également sur les entreprises. Ces impositions, parfois méconnues ou mal comprises, peuvent représenter des montants significatifs. On vous explique.

Sommaire

La taxe foncière en bail commercial : un impact majeur pour les locataires
La CFE : une taxe locale incontournable pour toutes les entreprises
TASCOM (Taxe sur les Surfaces Commerciales) : un impôt clé pour les grandes enseignes
TLPE (Taxe Locale sur la Publicité Extérieure) : une charge souvent méconnue pour les entreprises
Foire aux questions sur les taxes locales pour entreprises

La taxe foncière en bail commercial : un impact majeur pour les locataires

Définition : c’est quoi la taxe foncière ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt local au profit des collectivités territoriales. Elle est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien immobilier (bureaux, locaux commerciaux, entrepôts, etc.).

👉 En d’autres termes, plus le local est spacieux ou situé dans un emplacement privilégié, plus la taxe foncière sera élevée, à exception faite des locaux industriels.

Qui paie la taxe foncière ?

En principe, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien immobilier. Toutefois, dans la pratique, la plupart des baux commerciaux prévoient une clause qui autorise le bailleur à refacturer cette taxe au locataire dans le cadre des charges locatives.

Résultat : ce sont souvent les entreprises locataires qui supportent cette charge, sans avoir la main sur son calcul initial.

Pourquoi s’en préoccuper ?

La taxe foncière peut sembler “incompressible”, mais dans la réalité, elle mérite d’être analysée de près :

• Bases d’imposition parfois erronées : une surface mal déclarée, un usage mal affecté (ex. : bureau au lieu de stockage) ou une mauvaise affectation fiscale (erreur dans le cadastre) peuvent gonfler artificiellement le montant et conduire à une taxation excessive
• Peu d’incitation du propriétaire bailleur à vérifier ou optimiser : puisque la taxe est refacturée et que c’est le locataire qui paye, le propriétaire n’a aucun intérêt à contrôler l’exactitude des bases fiscales et ne vérifie pas si le montant est juste ou non
• Possibilité de recours ou de contestation : le locataire peut demander des explications et justificatifs à son bailleur, et l’autoriser à analyser ses bases d’imposition. En cas d’erreur avérée, il pourra obtenir une correction et un remboursement.

💡Bon réflexe : Faire auditer régulièrement la taxe foncière par un expert et négocier avec le bailleur pour éviter de payer des charges locatives injustifiées

La CFE : une taxe locale incontournable pour toutes les entreprises

Définition de la Cotisation Foncière des Entreprises

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est l’un des deux volets de la Contribution Économique Territoriale (CET), avec la CVAE (Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises). Elle constitue un impôt local obligatoire payé chaque année par la grande majorité des entreprises.

👉 La CFE est calculée à partir de la valeur locative cadastrale des biens immobiliers utilisés pour l’activité professionnelle (bureaux, ateliers, locaux commerciaux…).

Qui paie la Cotisation Foncière des Entreprises ?

La CFE est due par :

• Toutes les sociétés, quel que soit leur statut juridique (SARL, SAS, SA, etc.).
• Les entrepreneurs individuels, y compris les micro-entrepreneurs.
• Les entreprises exerçant leur activité à domicile ou même chez leurs clients, dès lors qu’elles disposent d’une adresse professionnelle.

⚖️ Contrairement à la taxe foncière, la CFE n’est pas refacturée par le propriétaire : elle est directement payée par l’entreprise exploitante auprès de l’administration fiscale.

Pourquoi s’en préoccuper ?

La CFE peut représenter une charge significative pour les entreprises. Plusieurs éléments justifient une vigilance particulière :

• Montant basé sur la valeur locative : une déclaration erronée peut entraîner une surimposition.
• Forte variation selon les communes : le taux de CFE est fixé localement, ce qui peut créer des écarts importants entre deux villes voisines.
• Exonérations et abattements possibles : certaines activités peuvent bénéficier d’allègements fiscaux.
• Anticiper en cas de déménagement : changer de site ou s’implanter dans une nouvelle commune peut modifier fortement la fiscalité de l’entreprise.

💡 Bon réflexe : Vérifier chaque année la valeur locative retenue par l’administration fiscale taxe foncière et CFE), et intégrer la CFE dans la stratégie d’implantation immobilière pour éviter de mauvaises surprises budgétaires.

TASCOM (Taxe sur les Surfaces Commerciales) : un impôt clé pour les grandes enseignes

Définition : c’est quoi la TASCOM ?

La TASCOM, ou Taxe sur les Surfaces Commerciales, est une taxe locale française spécifique aux grandes surfaces commerciales. Elle concerne principalement les commerces dont la surface de vente dépasse 400 m² et dont le chiffre d’affaires annuel excède 460 000 €.

👉 Son objectif est d’imposer les entreprises à forte capacité commerciale pour contribuer aux ressources fiscales locales. La TASCOM est calculée sur la surface taxable et le chiffre d’affaires déclaré par le commerçant.

Qui paie la taxe sur les surfaces commerciales ?

La TASCOM est directement due par l’exploitant du commerce, c’est-à-dire le locataire ou le propriétaire occupant, mais pas par le bailleur si le local est loué. Elle concerne :

• Les grandes enseignes et magasins franchisés
• Les supermarchés, hypermarchés et magasins spécialisés de plus de 400 m²
• Les commerces dépassant le seuil de chiffre d’affaires fixé par la réglementation

Pourquoi s’en préoccuper ?

La TASCOM peut représenter une charge importante pour les commerces et doit être suivie avec attention :

• Surface et chiffre d’affaires déclarés : toute erreur dans la déclaration peut générer une surimposition significative.
• Exonérations possibles : certaines surfaces commerciales récentes, implantées dans des zones prioritaires, ou bénéficiant d’un statut particulier peuvent être partiellement ou totalement exonérées.
• Impact sur la rentabilité : la taxe étant proportionnelle au chiffre d’affaires, les enseignes à forte activité peuvent se retrouver avec une taxe très élevée.
• Anticipation lors de l’implantation ou de l’agrandissement : il est essentiel de prévoir la TASCOM dans le budget d’ouverture ou d’extension d’un commerce.

💡 Bon réflexe : Vérifier la surface taxable réelle, contrôler les chiffres déclarés et intégrer la TASCOM dans la stratégie financière et immobilière de l’entreprise pour éviter des surprises coûteuses lors de l’implantation ou l’extension d’un magasin par exemple.

TLPE (Taxe Locale sur la Publicité Extérieure) : une charge souvent méconnue pour les entreprises

Définition : qu’est-ce que la TLPE ?

La TLPE, ou Taxe Locale sur la Publicité Extérieure, est un impôt local décidé et perçu par les collectivités locales. Elle concerne toutes les entreprises utilisant des supports publicitaires visibles depuis une voie ouverte à la circulation publique, comme :

• les enseignes lumineuses ou classiques,
• les panneaux et affichages publicitaires,
• certains totems ou signalétiques commerciales.

Cette taxe vise à réguler l’occupation visuelle de l’espace public tout en générant des ressources fiscales pour la commune.

Qui paie la TLPE ?

La TLPE est due par l’entreprise exploitante des supports publicitaires, et non par le propriétaire des locaux. Elle concerne :

• les commerces et bureaux affichant des enseignes visibles depuis toute voie ouverte à la circulation publique,
• les entreprises disposant de panneaux publicitaires extérieurs,
• toute structure commerciale souhaitant communiquer visuellement sur son activité.

Pourquoi s’en préoccuper ?

Bien que souvent méconnue, la TLPE peut représenter un coût significatif si elle n’est pas correctement suivie :

• Déclarations automatiques parfois erronées : la taxe peut s’appliquer à des supports qui n’existent plus, entraînant un surcoût inutile.
• Exonérations possibles : certains types de supports peuvent bénéficier d’une exonération partielle ou totale. Il existe par ailleurs un seuil d’exonération de droit commun pour les établissements possédant moins de 7m2 d’enseigne cumulés.
• Variations locales importantes : les communes fixent librement les tarifs, certaines villes appliquent donc des montants bien plus élevés que d’autres.

💡 Bon réflexe : Auditer régulièrement tous les supports publicitaires déclarés, ajuster la déclaration si nécessaire en fonction des réglementations locales, et intégrer la TLPE dans la gestion fiscale et immobilière de l’entreprise.

Foire aux questions sur les taxes locales pour entreprises

1. Quelles sont les dates limites de paiement des taxes locales pour les entreprises ?

Les dates de paiement varient selon le type de taxe et la commune. La taxe foncière est généralement payable en octobre, tandis que la CFE est due au 15 décembre. La TLPE a des échéances spécifiques, souvent fixées par la collectivité locale et la TASCOM doit être déclarée avant le 15 juin de chaque année. Il est essentiel de planifier ces paiements pour éviter des pénalités de retard.

2. Comment bénéficier d’exonérations ou d’abattements sur les taxes locales ?

Il faut vérifier les dispositifs applicables (exonération temporaire, abattement, implantation en zone prioritaire…), puis en cas de constatation d’erreur, porter réclamation auprès de l’administration fiscale. La demande doit être faite avec les justificatifs nécessaires, car ces avantages ne sont pas automatiques.

3. Les entreprises peuvent-elles récupérer une taxe locale trop payée ?

Oui. Si une erreur est détectée dans le calcul de la taxe foncière, CFE, TASCOM ou TLPE, l’entreprise peut demander :

• un réajustement auprès de l’administration fiscale,
• le remboursement des trop-perçus,
• ou engager une procédure de contestation officielle si nécessaire.

Les délais de prescription sont variables d’une taxe à l’autre.

4. Comment intégrer les taxes locales dans la stratégie immobilière de l’entreprise ?

Les taxes locales impactent directement la rentabilité des locaux commerciaux ou professionnels. Les entreprises peuvent :

• comparer les communes pour choisir un emplacement fiscalement avantageux,
• anticiper les coûts lors de déménagement ou extension,
• négocier certaines clauses de refacturation dans le bail commercial.

5. Existe-t-il des outils pour suivre et auditer les taxes locales ?

Oui, plusieurs solutions permettent de suivre, auditer et optimiser les taxes locales :

• logiciels de gestion immobilière et financière,
• cabinets spécialisés en audit fiscal et charges locatives tels que Spartes
• tableaux de suivi interne pour contrôler valeur locative, surfaces et déclarations.

Conclusion : maîtrisez vos taxes locales et optimisez vos charges locatives

Les taxes locales représentent une charge financière importante pour les entreprises locataires, qu’il s’agisse de la taxe foncière, de la CFE, de la TASCOM ou de la TLPE. Pour éviter les surcoûts inutiles, il est essentiel de vérifier régulièrement les taxes refacturées par les bailleurs, de contrôler l’exactitude des bases d’imposition et de s’assurer que ces dernières correspondent bien à la réalité du local et de son usage professionnel.

Bien que souvent considérées comme incompressibles, les taxes locales peuvent être optimisées grâce à un audit fiscal régulier et à une gestion proactive des charges locatives. Identifier les erreurs de calcul, bénéficier des exonérations disponibles et anticiper les impacts lors d’un changement de site permet de réaliser des économies significatives pour l’entreprise.

💡 Astuce pratique : Ne payez plus jamais une taxe locale sans vérifier ! En intégrant la gestion des taxes locales dans votre stratégie immobilière et financière, vous reprenez le contrôle sur vos charges locatives et la fiscalité de votre patrimoine immobilier professionnel.

Et si vous avez besoin de vous faire accompagner par un expert de la dépense immobilière, l’équipe de Nerium Conseil est disponible pour vous ! N’hésitez pas à nous contacter.