L’électrification des flottes professionnelles transforme en profondeur la gestion des actifs immobiliers. Au cœur de cette mutation, le « droit à la prise » n’est plus une simple option technique, mais un levier juridique majeur.

Pour le locataire, c’est une garantie d’autonomie opérationnelle. Pour le bailleur, c’est un défi de gouvernance technique qui impose d’anticiper pour ne pas subir. Pour les deux parties-prenantes, des enjeux juridiques, financiers et de conformité s’entremêlent, créant des zones de friction. Explications.

 

Le droit à la prise : un droit d’équipement IRVE encadré

Le droit à la prise permet à tout occupant d’un bâtiment — qu’il soit locataire ou propriétaire — d’installer à ses frais une infrastructure de recharge pour véhicules électriques (IRVE). Ce principe est solidement ancré dans le Code de la construction et de l’habitation.

Dans l’immobilier d’entreprise, ce droit est opposable au bailleur, peu importe les restrictions éventuellement inscrites au bail. Selon les modalités de procédure, une fois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception comprenant un dossier technique détaillé, le bailleur ne dispose que de trois mois pour s’opposer en saisissant le tribunal judiciaire.

Passé ce délai, son silence vaut acceptation tacite des travaux. Nous sortons ici du cadre de l’autorisation contractuelle classique pour entrer dans celui d’une prérogative légale.

Côté utilisateur : le droit à la prise n’est pas un droit de priorité

Le droit à la prise constitue une garantie légale d’accès à la recharge pour les entreprises locataires, même en l’absence de volonté du propriétaire. Elle leur permet de répondre aux usages opérationnels de mobilité de leurs salariés toute comme à leur politique RSE et RH. Le droit à la prise est un droit à l’installation mais pas un droit prioritaire sur les ressources communes du bâtiment (puissance électrique, colonnes, capacités futures). Aucun texte n’instaure un principe de « premier arrivé, premier servi ».

L’entreprise locataire :

  • ne peut pas exiger une puissance déterminée,
  • ne peut pas monopoliser les capacités électriques communes,
  • ne peut pas porter atteinte aux droits des autres occupants.

Une installation techniquement agressive ou irréversible peut légitimement être encadrée.

Côté bailleurs, le droit d’opposition est un levier légal

Le bailleur peut s’opposer à une installation IRVE s’il :

  • décide de mettre en place une infrastructure collective de recharge,
  • démontre, via une expertise technique, que les travaux compromettent la sécurité ou l’intégrité du bâtiment.

Néanmoins, le bailleur a 6 mois pour réaliser les travaux après s’être opposé pour motif de projet collectif. S’il dépasse ce délai, le locataire peut procéder à l’installation individuelle.
Chaque demande individuelle acceptée sans cadre est susceptible d’affaiblir un peu plus la gouvernance de l’actif avec par exemple :

  • une multiplication d’installations hétérogènes,
  • une fragmentation des réseaux,
  • une perte de maîtrise technique,
  • une responsabilité diffuse en cas de sinistre.

En réalité, subir le droit à la prise est souvent le symptôme d’une absence de stratégie et réelle gouvernance IRVE côté bailleur.

Droit à la prise et IRVE : le bras de fer locataires – bailleurs est-il inévitable ?

La cohabitation entre le droit de propriété et le droit à l’équipement génère des tensions spécifiques où chaque partie va chercher à protéger ses intérêts. D’autant plus dans le cas de parcs immobiliers conséquents où les enjeux financiers peuvent être élevés.

Côté bailleur : les freins et risques d’abus

Certains bailleurs peuvent être tentés de ralentir le processus par des manœuvres d’évitement :

L’invocation d’un « projet collectif » incertain :

Nous l’avons vu, le Code permet au bailleur de s’opposer s’il décide de réaliser une infrastructure collective. A titre d’exemple, un bailleur peut refuser la demande d’un locataire en invoquant un projet global pour les 200 places du parking.
Cependant, sans devis signé ni calendrier de travaux précis, l’opposition peut être jugée abusive par le locataire. La jurisprudence exige que le projet collectif soit concret et réalisé dans un délai raisonnable (6 mois).

Des exigences de sécurité disproportionnées :

Imposer des mesures de sécurité excédant les normes de sécurité incendie en vigueur dans les parcs de stationnement peut être interprété comme une entrave injustifiée.

Côté locataire : le « cheval de troie » technique

C’est sans doute dans les immeubles partagés que le droit à la prise révèle toute sa complexité avec de réels risques de fragmentation technique de l’IRVE. Un locataire peut parfois agir sans vision globale, impactant durablement l’infrastructure du bâtiment. Le premier locataire à exercer son droit peut par exemple saturer la puissance électrique disponible (kVA) de l’immeuble.

Concrètement, un locataire « A » installe des bornes rapides utilisant 80% de la puissance disponible. Le locataire « B », arrivant six mois plus tard, se retrouve dans l’impossibilité technique d’installer la moindre borne sans financer une augmentation de puissance coûteuse auprès du fournisseur (création d’un nouveau Point de Livraison), dépréciant ainsi la valeur d’usage des surfaces du locataire B. Il peut aussi consommer une part significative des capacités de raccordement et des cheminements techniques disponibles….

En outre, en s’introduisant dans les locaux techniques et les colonnes montantes, l’opérateur du locataire devient un nouvel acteur dont la responsabilité doit être strictement encadrée en cas de sinistre.
On le voit ici, le droit à la prise mal encadré peut devenir un facteur de déséquilibre durable dans les immeubles multi-locataires. Des installations hétérogènes, non mutualisées, peuvent compliquer la gestion, dégrader la lisibilité technique et nuire à la valeur locative à moyen terme. Et le bailleur devient alors l’arbitre obligé, même si le conflit est déclenché par l’exercice légitime d’un droit.

IRVE et multiplication des acteurs techniques

Chaque installation individuelle introduit mécaniquement et systématiquement :

  • un opérateur tiers,
  • un accès aux locaux techniques,
  • une nouvelle chaîne de responsabilités.

Or, sans cadre contractuel clair, le risque juridique se diffuse. Le bailleur s’expose alors à des zones grises en cas de sinistre et à des difficultés d’identification des responsabilités. Un terreau fertile à de potentiels contentieux.

Ce que la loi ne tranche pas et qui peut alimenter les tensions

Le droit à la prise laisse volontairement hors champ plusieurs sujets structurants :

  • la propriété juridique des bornes et des infrastructures
  • la compatibilité avec une future infrastructure collective
  • la responsabilité en cas de sinistre
  • le sort des installations en fin de bail,
  • la remise en état,
  • la reprise ou non par le bailleur,
  • l’impact sur la valeur locative.

Ces zones de flou législatif déplacent les potentiels conflits entre les parties-prenantes, du terrain réglementaire vers le terrain contractuel. On retombe alors sur le droit commun des baux :

  • principe de restitution des locaux,
  • qualification des travaux (amélioration / équipement dissociable),
  • stipulations contractuelles.

À défaut de stipulation contractuelle :

  • le bailleur peut exiger la remise en état ou accepter la conservation sans obligation de rachat et subir un passif technique non désiré (avec la conformité et la maintenance associées).
  • le locataire peut être tenu de remettre en état, de devoir financer un démantèlement coûteux, de subir une perte sèche d’un investissement parfois récent.

La gestion des risques et responsabilités post-installation, en particulier en cas de sinistre, peut aussi devenir un sujet épineux pour les parties-prenantes. Dans tous les cas, les non-dits juridiques imposent, pour les locataires comme les bailleurs, une dépendance accrue à la qualité du cadre contractuel. En plus de se prémunir des risques, ce cadre contractuel doit aussi arbitrer précisément la question centrale de la répartition des coûts associés à l’IRVE.

 

Le droit à la prise n’est pas conçu pour opposer locataires et bailleurs. C’est un droit d’accès minimal à l’équipement, volontairement encadré, qui laisse hors champ l’essentiel : la gouvernance technique, patrimoniale et contractuelle des immeubles d’entreprise. Mais faute de stratégie partagée, il devient un facteur de crispation.
Pour le locataire, il constitue une assurance juridique de continuité d’usage, dans un contexte de contraintes opérationnelles et de transition des mobilités de plus en plus pressantes.
Toutefois, pour le bailleur, subir ce droit est souvent le signe d’un manque d’anticipation. Le droit à la prise met en lumière une réalité désormais incontournable : l’absence de stratégie IRVE globale rend l’actif vulnérable.

La solution réside dans le passage d’une posture d’opposition judiciaire à une offre d’infrastructure collective mutualisée. C’est le seul moyen de garantir l’équité entre les preneurs, de sécuriser les polices d’assurance et de préserver la valeur verte de l’actif. La « friture sur la ligne » ne s’estompera que si les deux parties entrent dans une logique de co-investissement de service. Dans un marché immobilier qui évolue vite, la qualité de l’infrastructure de recharge est devenue, au même titre que la connectivité fibre par exemple, un pilier du droit au bail.