Ce webinaire se consacre à l’installation des bornes IRVE (Infrastructures de Recharge pour Véhicules Électriques) en entreprise. C’est un vaste sujet, totalement d’actualité, car la mobilité électrique est déjà une réalité pour beaucoup d’entre vous.
Cependant, au moment de passer à l’action, une question revient souvent : qui fait quoi et selon quelles règles ? Entre bailleur, locataire et propriétaire, les responsabilités ne sont pas toujours définies et les textes réglementaires peuvent sembler complexes, voire contradictoires.
L’objectif de ce webinaire est de vous aider à y voir plus clair en décryptant le cadre réglementaire et les relations entre bailleurs et locataires.
Au programme du webinaire IRVE :
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- L’IRVE : de quoi parle-t-on ?
- Contexte environnemental et réglementaire
- Pourquoi auditer maintenant ?
- Le cadre légal de l’IRVE
- L’importance du bail commercial
- Sécuriser vos négociations
- Piloter ou déléguer ?
Nos intervenants :
- Flore Jacquin : Responsable juridique au sein du cabinet Nerium.
- Damien Masurel : Directeur Général de Nerium.
L’IRVE : définition et enjeux
IRVE signifie Infrastructure de Recharge pour Véhicule Électrique. Une erreur fréquente consiste à réduire ce concept à la simple borne installée en bout de parking.
En réalité, le sujet est plus complexe : la borne n’est que la partie visible d’une infrastructure électrique complète. Ce projet impacte directement le bâtiment et ses usagers, car il conditionne la puissance disponible, nécessite l’aménagement de locaux techniques et implique des travaux structurels (traversée de parkings, parties communes, voire domaine public).
La borne représente le point d’usage final. Sans une anticipation de l’infrastructure globale en amont, les coûts et les contraintes techniques augmentent considérablement.
Pour le locataire, l’IRVE constitue un enjeu financier et stratégique majeur qu’il convient de maîtriser pour éviter les surcoûts et en faire un levier de performance.
Contexte environnemental et réglementaire de l’IRVE
L’IRVE s’inscrit dans une trajectoire environnementale engagée depuis plusieurs années, portée par un objectif clair aux niveaux européen et national : atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050.
Dans cette perspective, le secteur des transports est prioritairement visé, étant le premier poste d’émissions de gaz à effet de serre en France.
L’électrification des usages automobiles apparaît comme le levier le plus rapidement mobilisable, s’agissant d’une solution disponible et techniquement maîtrisée. Cette dynamique ne concerne pas seulement les flottes d’entreprises, mais impacte également les usages des particuliers.
Pour les professionnels, la transition vers une mobilité décarbonée devient un impératif opérationnel dont le calendrier s’accélère.
Pourquoi auditer maintenant ?
Le point de départ est l’obligation légale de verdissement des flottes automobiles pour les entreprises en France. Il ne s’agit pas d’un choix, mais d’une obligation réglementaire progressive. Depuis 2022, 10 % du renouvellement des flottes doit concerner des véhicules à faibles émissions. Ce quota passera à :
- 20 % en 2024,
- 40 % en 2027,
- pour atteindre 70 % en 2030.
Cette trajectoire impose une planification rigoureuse. Le non-respect de ces objectifs peut entraîner des sanctions financières notables, notamment via la taxe annuelle incitative. Ce dispositif concerne spécifiquement les entreprises de plus de 50 salariés gérant un parc de plus de 100 véhicules légers.
Ce verdissement obligatoire a un effet direct sur la composition du parc et nécessite une adaptation immédiate des infrastructures immobilières.
Le cadre légal de l’IRVE
La lecture du droit en la matière peut sembler complexe en raison de la superposition des textes européens et nationaux (codes, arrêtés, décrets).
Le législateur distingue deux notions fondamentales : le pré-équipement (fourreaux, cheminements, réserve de puissance) et l’équipement (installation de la borne fonctionnelle).
- Bâtiments neufs ou rénovations lourdes : l’obligation de pré-équipement s’impose pour tout permis de construire déposé après le 11 mars 2021 (ou pour des rénovations dont le coût excède 25 % de la valeur du bâtiment). Dans ce cas, le propriétaire doit prévoir l’infrastructure permettant l’installation ultérieure des bornes.
- Bâtiments existants : depuis le 1er janvier 2025, une obligation d’équipement impose l’installation d’au moins un point de recharge fonctionnel par tranche de 20 places de parking. Cependant, la loi ne désigne pas systématiquement qui doit financer ces travaux. La responsabilité dépend de la configuration du site (parking mutualisé ou privatif) et des termes du bail.
- Le droit à la prise : il s’agit d’un dispositif subsidiaire individuel permettant au locataire d’installer une borne à ses frais sur une place privative, même si le bâtiment n’est pas soumis aux obligations collectives. Le bailleur ne peut s’y opposer que pour un motif légitime et sérieux (impossibilité technique ou projet collectif préexistant) et doit, en cas de refus, saisir la justice.
>> Pour en savoir plus : lire aussi notre article sur le droit à la prise
L’importance du bail commercial
Si la loi pose un cadre général, le bail commercial demeure l’axe décisionnel central qui organise l’application concrète. Le contrat peut renforcer les obligations du bailleur, les limiter, ou transférer le financement au locataire.
Une analyse minutieuse est indispensable, car le bail traite déjà indirectement de l’IRVE à travers les clauses relatives aux travaux (Article 606), à l’accès aux parties communes, à la consommation d’énergie, à la maintenance et à la remise en état en fin de contrat.
« Ne subissez plus l’IRVE comme une contrainte technique : transformez-la en un levier stratégique de valorisation et de renégociation de votre bail commercial. » Flore Jacquin, Responsable juridique – Nerium.
Par exemple, une clause d’accession mal rédigée peut impacter l’amortissement de votre investissement ou vous obliger à un démontage coûteux de l’infrastructure au terme de l’occupation. À l’inverse, lors d’une nouvelle négociation, l’IRVE valorise le patrimoine du bailleur et doit être utilisée comme un argument pour sécuriser vos installations.
Sécuriser vos négociations
Il est conseillé d’utiliser la thématique de l’IRVE pour engager une revue globale de vos accords immobiliers. Avant d’investir des sommes importantes, un audit juridique du bail est nécessaire pour s’assurer que les durées d’amortissement technique coïncident avec les périodes de fermeté du contrat.
Cette négociation est l’opportunité de rééquilibrer certaines clauses (annexes environnementales, décret tertiaire) ou de discuter du montant du loyer et de son indexation. L’investissement dans l’IRVE rend les locaux plus attractifs sur un marché concurrentiel ; il convient donc de transformer ce besoin en une proposition de valorisation de l’actif pour le bailleur. Une stratégie de « donnant-donnant » peut permettre d’obtenir une participation financière du propriétaire ou des franchises de loyer en échange d’un engagement de durée plus long.
Piloter ou déléguer ?
La négociation immobilière est un processus long qui requiert une expertise pluridisciplinaire (juridique, technique, financière) et une forte capacité pédagogique, particulièrement face à des bailleurs non institutionnels.
Déléguer cette mission permet de gagner un temps précieux et de s’assurer que les rôles et responsabilités de chaque partie sont clairement identifiés.
L’objectif est d’éviter les blocages opérationnels et juridiques. En conclusion, l’électrification est inéluctable ; les entreprises doivent s’emparer du sujet dès maintenant avec une approche structurée et pragmatique, en plaçant le bail commercial au cœur de leur stratégie de transition.
Questions / Réponses sur l’IRVE
Peut-on mutualiser l’obligation sur plusieurs sites adjacents ?
Cela dépend de l’usage des parkings (privatif ou collectif) et si le bailleur est le même.
L’augmentation de puissance électrique est-elle à la charge de qui ?
Cela nécessite un audit technique. Si le preneur est responsable du pré-équipement et de l’équipement, les frais lui incombent généralement.
Faut-il attendre une renégociation de bail pour traiter l’IRVE ?
Il est préférable de créer un dialogue dès que le besoin apparaît pour anticiper les travaux qui peuvent être longs.
Le comptage des places se fait-il par lot ?
C’est le bail qui définit l’usage. Si vous avez l’usage de 30 places dédiées, vous tombez sous le seuil des obligations d’équipement.